La contabilidad del sector constructor en Colombia tiene particularidades que la hacen uno de los más complejos de manejar: contratos de largo plazo, reconocimiento de ingresos por avance de obra, costos diferidos, IVA en diferentes etapas y la gestión de muchos proveedores. En esta guía explico los puntos clave para contadores y empresarios del sector.
El reconocimiento de ingresos bajo NIIF 15: la transformación del sector
La adopción de la NIIF 15 (Ingresos de Contratos con Clientes) transformó completamente la forma en que las constructoras reconocen sus ingresos. Antes de NIIF 15, muchas constructoras usaban el método de "porcentaje de avance" o reconocían el ingreso completo al momento de la escrituración. Con NIIF 15, la lógica cambió:
El ingreso de un contrato de construcción se reconoce cuando (o a medida que) la entidad satisface una obligación de desempeño, que puede ser:
- En un momento específico: cuando el control del activo se transfiere al cliente (por ejemplo, al escriturar una unidad habitacional terminada).
- A lo largo del tiempo: cuando el cliente obtiene y consume simultáneamente los beneficios, o cuando el activo no tiene uso alternativo y hay derecho exigible al pago por el avance.
Para la mayoría de constructoras colombianas de vivienda, el ingreso se reconoce en el momento de la escrituración, no durante la construcción. Esto tiene un impacto significativo en la presentación de los estados financieros: la empresa puede estar construyendo activamente pero mostrar muy pocos ingresos hasta la entrega.
Para constructoras con contratos de obra civil o edificaciones comerciales donde el cliente tiene control progresivo, el reconocimiento puede ser por avance.
Costos de construcción: el detalle que importa
Los costos de un proyecto de construcción se acumulan como inventario (activo en proceso) hasta el momento de la venta. La correcta clasificación y acumulación es fundamental:
Costos directos del proyecto
- Materiales de construcción (concreto, acero, ladrillos, instalaciones).
- Mano de obra directa (contratistas de obra, trabajadores de construcción).
- Subcontrataciones (electricidad, plomería, acabados).
- Arriendos de maquinaria y equipos.
- Costos de terreno (proporcionados al momento de la venta de cada unidad).
Costos indirectos atribuibles
- Depreciación de equipos de construcción.
- Costos de diseño y arquitectura.
- Intereses capitalizables (bajo ciertas condiciones de la NIC 23).
- Seguros de construcción.
Costos no atribuibles al inventario
- Costos administrativos generales (gerencia, contabilidad).
- Costos de ventas y publicidad.
- Costos de financiamiento general (salvo los capitalizados bajo NIC 23).
IVA en el sector constructor: complejidades
El IVA en el sector constructor tiene varias particularidades que generan mucha confusión:
- Venta de inmuebles: excluida de IVA, sea vivienda, local, oficina o bodega (art. 424, num. 12 ET, modificado por la Ley 2010 de 2019). El 5% que gravaba la primera venta de vivienda nueva de más de 26.800 UVT (num. 1 del art. 468-1 ET) fue derogado por el art. 160 de la Ley 2010 de 2019.
- Contratos de construcción de bien inmueble: el IVA (19%) no se liquida sobre el valor total del contrato, sino sobre los honorarios del constructor o, si no se pactan honorarios, sobre la parte que corresponde a su utilidad. El IVA pagado en los costos y gastos necesarios para la construcción no da derecho a descuento (DUR 1625 de 2016, art. 1.3.1.7.9).
- Materiales de construcción: la mayoría gravados al 19%, aunque algunos tienen tarifa diferencial o están excluidos.
- Vivienda de interés social (VIS) y prioritaria (VIP): su venta está excluida de IVA como la de cualquier inmueble, y el constructor puede pedir la devolución o compensación del IVA pagado en los materiales, hasta el 4% del valor registrado en la escritura de venta (art. 850, par. 2 ET).
La complejidad surge porque la venta de inmuebles está excluida de IVA: el IVA pagado en los insumos destinados a esa actividad no es descontable. Si la constructora también tiene operaciones gravadas (por ejemplo, contratos de obra para terceros) y no puede imputar directamente un insumo a unas u otras, el descuento se calcula en proporción a las operaciones gravadas del período (art. 490 ET).
Retención en la fuente en el sector constructor
Los contratos de construcción tienen retenciones específicas:
| Tipo de contratación | Tarifa retención |
|---|---|
| Contratos de construcción o urbanización (declarantes) | 2% |
| Contratos de construcción o urbanización (no declarantes; DUR 1625 de 2016, art. 1.2.4.9.1, par. 3) | 3.5% |
| Compra de materiales a fabricante (declarante) | 2.5% |
| Mano de obra (personas naturales) | Según tabla servicios: 4% o 6% |
Los muchos proveedores del sector: el reto RADIAN
Una constructora mediana puede tener decenas de proveedores: ferreterías, distribuidores de materiales, contratistas de electricidad, plomería, acabados, transporte, alquiler de maquinaria. Cada uno de esos proveedores puede emitir múltiples facturas electrónicas por proyecto.
En las compras a crédito o con plazo para el pago, para que la factura soporte costos, deducciones e impuestos descontables, la constructora debe enviar el acuse de recibo de la factura (evento 030) y el recibo del bien o servicio (evento 032) (art. 616-1 ET). La aceptación expresa (033) no es un requisito fiscal: tiene efectos comerciales, porque con la aceptación (expresa, o tácita registrada por el emisor) la factura puede circular como título valor. En un proyecto activo, esto puede ser cientos de eventos al mes. Hacerlo manualmente es inviable.
SisteAcuse automatiza completamente este proceso: se conecta al portal de la DIAN con el certificado digital de la constructora, trae las facturas electrónicas recibidas de todos los proveedores y causa los eventos RADIAN (030, 032 y 033) de forma masiva o con auto-acuse programado. Esto es especialmente valioso en el sector constructor, donde el volumen de proveedores es alto y la actividad es intensa durante las fases de obra. Prueba la demo aquí.
Inventarios de obra: el reto de la medición
Los proyectos en ejecución se presentan como inventarios (o activos en proceso) en el balance de la constructora. La medición correcta requiere:
- Llevar centros de costo por proyecto para acumular los costos correctamente.
- Calcular el costo unitario de cada tipo de unidad (apartamento, local, casa) cuando hay múltiples tipologías.
- Hacer el corte correcto al cierre del período para determinar qué costos van al inventario y cuáles al costo de ventas.
La declaración de renta de las constructoras
Un aspecto particular de las constructoras es el método de reconocimiento de ingresos fiscales. Por regla del Estatuto Tributario, el ingreso fiscal por la venta de inmuebles se entiende realizado en la fecha de la escritura pública (arts. 27, num. 2, y 28, num. 2 ET), independientemente de cuándo se reconozca contablemente bajo NIIF 15. Esto puede generar diferencias temporales que deben ir en la conciliación fiscal.
Además, los constructores de vivienda de interés social y prioritaria tienen un beneficio específico: la devolución o compensación del IVA pagado en materiales de construcción, hasta el 4% del valor registrado en la escritura de venta (art. 850, par. 2 ET).